Недвижимость: страшно не будет, будет «весело»

Работы нет. Это тщательно скрывается друг от друга, и на вопросы одного маклера коллега из другого бюро бодро отвечает, что у него все в ажуре. Используя свои многочисленные и крепкие связи в мире – нет, не акул недвижимости, а нормальных, честных маклеров, работающих не в кабинетах, а «на земле», – решила я не знакомить вас с точкой зрения официальной и фанфарной, а пролить некоторый свет на то, что на самом деле происходит на нашем рынке недвижимости. Вернее, что НЕ происходит.

Например, для того, чтобы дать выжить и себе, и другим, пярнуские маклеры заключили соглашение: работать только на основании так называемого представительского или маклерского договора. Соглашение подписали представители всех двадцати восьми фирм. (С ума сойти – в Пярну 28 агентств по продаже недвижимости. Просто Старгород с его парикмахерскими и похоронными компаниями!) Говорят, что Таллинн и Хаапсалу тоже заинтересовались пярнуским начинанием... Не знаю, как там в Хаапсалу, где все-таки количество бюро поменьше, но с таллиннскими маклерами я эту тему обсудила.

Юрий Кангро, директор бюро недвижимости Kangro, считает, что в Таллинне такое невозможно, потому что слишком много бюро и слишком много маклеров, которые вообще не соблюдают никаких этических норм. А работать на основании эксклюзивного договора было бы, конечно, гораздо грамотней и правильней, потому что клиенты не понимают, что отдавать свое имущество на продажу в десять фирм – это и неэтично, и неудобно, и неэффективно.

Любомир Малинка, маклер с 17-летним стажем, настроен более резко. «Это у нас очень модно, – говорит он, – подписать кодекс чести и тут же начать махинации. А поскольку работы нет, то хоть так поиграть в бурную деятельность. Я не отношусь серьезно к таким соглашениям».

А ведь некоторые аналитики обещают подъем рынка недвижимости. Но посудите сами, если бы подъем рынка в самом деле уже стучался в дверь, вряд ли маклеры решили бы выступить единым фронтом!

Вышли на широкую евро-дорогу...

В прессе то и дело появляется информация о том, что банки начали скупать недвижимость. Приводятся факты и цифры, что, дескать, к концу третьего квартала прошлого года стоимость принадлежащей, например, SEB-банку недвижимости выросла почти в четыре раза и достигла 126 миллионов крон, а Swedbank, действуя через свою дочернюю фирму под названием Ektornet, купил недвижимого имущества ни много ни мало, а на 593 миллиона крон. Правда, не расшифровывается, в каких странах произведены эти безумные покупки, потому что Ektornet скупает имущество не только во всех трех странах Балтии, но и в Швеции, и в Америке.

Яран Броннер, глава правления фирмы, сравнил сегодняшнюю ситуацию с финансовым кризисом в Швеции 1990-х годов. Тогда под управление банков попало очень много объектов недвижимости, которые были переданы специально организованным компаниям, таким как Ektornet. По его словам, вся недвижимость спустя годы (!) была успешно продана, и банки тогда смогли до минимума свести свои потери, сообщает информационный портал rus.tvnet.lv.

Но в отличие от господина Броннера, Äripäev считает, что такая деятельность крупных банков говорит о том, что цены больше не упадут и на недвижимости уже пора зарабатывать. Тот же Äripäev утверждает, что наш рынок недвижимости находится на подъеме! Свежо предание, как говорится. Представители мира недвижимости, считающие, что близится бум номер два, мягко говоря, лукавят. Причем лукавство свое хотят обратить в прибыль. Известно же, что если завтра наступит бум, то покупать надо самое позднее сегодня!

Олег Коротин, директор фирмы недвижимости Astarot, которая активно работает на рынке с 1997 года, говорит: «Не считаю, что введение евро само по себе может оказать положительное влияние на состояние рынка недвижимости. На рост цен может повлиять только стабильный рост экономики, как следствие, рост зарплат и, соответственно, большая доступность кредитов. Если квартира в аренду Таллинне до 1 января предлагалась по цене 3000 крон в месяц, а после стала стоить 200 евро, это нельзя назвать повышением цен на недвижимость. А вот изменение стоимости чашки кофе в таллиннских барах с 25 крон 31 декабря до 2 евро 1 января – это реальное повышение цены».

Коротин не согласен и с мнением, что цены на недвижимость в новой валюте выглядят не такими большими, поэтому психологически легче решиться на покупку.

Гадание на индексе KV

Свою точку зрения на рынок недвижимости представляет известный аналитик Тыну Тоомпарк, который во всех подсчетах и статьях базируется на личном ноу-хау, которое называется «индекс KV». Придуманная два года назад формула, основанная на колебаниях цен предложения, совершенно не учитывает результаты – цену реальной сделки. Так вот, Тыну Тоомпарк обещает нам в новом году рост «предлагаемой цены». Что стоит за этим обещанием, можно только догадываться, поскольку аналитик признается: «На 2010 год я прогнозировал 10-15-процентный рост индекса. Как видно, этот прогноз не сбылся, но я по-прежнему ожидаю в 2011 году 10-15-процентный рост цен предложений».

Зато сбылся другой прогноз. Вот что рассказал мне директор бюро недвижимости Landlord Алексей Крупнов, точкой зрения которого на изменение рынка «ДД» в течение прошлого года интересовался несколько раз. Нужно отметить, что хотя Алексей, к сожалению, не считается «крупным аналитиком», но зато он много лет занимается практической деятельностью в одном из ведущих бюро недвижимости Эстонии.

«Мой прошлогодний прогноз вашей газете сбылся с поразительной точностью: и цена поднялась до 15 000 крон за квадратный метр по Таллинну (май 2010), и 600 сделок в ноябре 2010 состоялось, жаль только, что до конца года мы не удержались на этом уровне. Небольшой подъем рынка наблюдался только около года с небольшим, если считать от июля 2009 года, но уже с сентября 2010 года началось падение, и переход на евро этому только способствует. Сильного падения я пока не вижу, но застойно-негативная динамика будет преобладать как минимум до июля-августа 2011».

Для того чтобы началось движение на рынке, в стране должны появиться новые деньги, а не только денежные знаки, а их пока не предвидится. Кредит в банке может получить только тот, кому он не нужен, да и все опросы показывают, что люди кредиты брать не собираются: мало того, на чемоданах сидит почти 80 тысяч человек. А иностранцы рынка никогда не делали. «Мы теперь тоже часть еврозоны, и весь риск тоже теперь наш», – сказал в заключение Алексей Крупнов.

Выводы «антисоветчиков»

Так что же прикажете делать народу: продавать, покупать, ждать? Состояние экономики вообще и нашей в частности таково, что единственно правильный и точный совет никто дать не может. Поэтому не слишком верьте в объективность аналитика, который возьмет на себя такую ответственность. Просто посмотрим, какие выводы делают для себя маклеры.

Юрий Кангро, например, уверен, что с приходом евро рынок недвижимости если и будет двигаться, то только в сторону понижения. А Любомир Малинка на мой вопрос, что сейчас происходит на рынке недвижимости, ответил афористично: «У меня еще ничего не происходит. Да и ни у кого не происходит». Олег Коротин философски заметил: «Будем привыкать к новым цифрам...» А Алексей Крупнов мрачно пошутил: «Страшно, как было в 2008 году, не будет, но весело будет точно».